地価が暴落するって本当？2022年問題とは？

「2022年に地価が暴落する」「売りに出される土地が増える」など、2022年には不動産市場が大きく変動するという話を耳にした方もいらっしゃるのではないでしょうか？

今回は、地価暴落のトリガーになるのではないかと危惧される、「2022年問題」について解説していきます。

「2022年問題」とはいったいどんな問題で、何が問題視されているのでしょうか？
まずは、2022年問題が何かについて、説明していきます。

「生産緑地」の解除による地価の暴落や都市環境の悪化を指摘するもの

2022年問題は、生産緑地の指定解除によって、一斉に緑地が売りに出されてしまう問題を指します。緑地が売りに出されることに、どんな問題点があるのでしょうか。
起こりうる問題を説明する前に、まずは「生産緑地」について説明していきます。

生産緑地とは

生産緑地は、「生産緑地法」によって、『生産緑地地区』と指定された市街化区域内の農地を指します。 土地を生産緑地に指定すると、固定資産税や相続税などの優遇を受けられるので、地価の高い都市部に土地を持つ方は税負担を軽減することができます。

しかし、この制度の目的は都市部の緑地を守ること。 そのため、生産緑地内に建物を建てることや売却は一切禁じられ、一定期間、もしくは土地の所有者の終身までは農業経営を続けることが義務付けられています。 その一定の期間というのが30年で、生産緑地の指定が一気に行われたのが1992年であることが、今回の2022年問題につながっているのです。

2022年問題で何が起こる？

2022年問題で問題視されているのが「地価の暴落」と「都市環境の悪化」です。 1992年に生産緑地の指定をした土地は、2022年で営農義務が完了し、指定が解除されます。指定が解除されると土地の制限がなくなりますが、固定資産税や相続税などの税優遇もなくなってしまいます。
税優遇を受けられないことで所有者が一斉に土地を売り出し、土地の供給過多や都市環境が悪化するのではないかと問題視されているのです。

2022年問題はもちろん政府も問題視しており、いくつか対策を取っています。ここでは、2022年問題に対する行政の対策を2つ説明します。

特定生産緑地制度の設立

1つ目の対策が「特定生産緑地制度」の設立です。

この制度を簡単に言うと、生産緑地の買い取り申し出ができる時期を最長で20年間延長し、税優遇も同期間延長できるというもの。 生産緑地と指定を受けてから30年が経過する前に、土地の所有者の同意があれば特定生産緑地の指定を行えます。 これにより、1992年に生産緑地として指定を受けた農地は、最長2042年まで農地として利用できるようになりました。なお、10年間だけ延長し、2032年まで生産緑地に指定することも可能です。

国土交通省の調査によると、特定生産緑地制度の指定を「すでに受けた」「受ける予定」と答えた方の割合は全国で86％。農地の所有者のほとんどが、引き続き土地を農地として所有する予定であることがわかりました。

生産緑地の最低面積を引き下げ

改正前の生産緑地法では、農地の最低面積は500m²（約150坪）以上あることが条件でしたが、改正によって条件は「300m²（約90坪）以上であること」に引き下げられました。 最低面積の緩和は、2022年問題を危惧した政策でもありますが、さらなる緑地の確保や「道連れ解除」を防ぐことも目的としています。


また、この最低面積の緩和は、農地の所有者にとって税優遇以外の大きなメリットを生みました。それが、これまで生産緑地にしていた土地の一部を解除し、自由に使えるようになったこと。 これまでは最低面積である500m²で生産緑地に指定していた農地を300m²だけ指定し、残りの200m²は自由に使えるようになったのです。
土地を活用しつつ、生産緑地も継続できるようになったことから、農地の所有者にとって生産緑地を続けるメリットが大きくなりました。 このように政府は2022年問題が起こらないよう、さまざまな政策をとっていますが、生産緑地制度が解除されると、実際に不動産価格へどのような影響を及ぼすのでしょうか。

生産緑地が解除されると、不動産価格にどのような影響があるのでしょうか。
結論からいうと、「不動産価格や件数に影響はしない」と考えられます。それぞれ詳しく説明していきましょう。

不動産価格には変化がない可能性が高い

生産緑地の指定解除が話題に上がり始めたときには、地価の暴落を心配する声もありましたが、実際には不動産価格には影響しない可能性が高いです。
たしかに生産緑地の指定解除によって農地を売りに出す所有者もいますが、先ほど説明した国土交通省のデータからも、その数はごくわずかだと予想できます。 また、土地価格の変動は需要と供給のバランスも大きく関係しますが、それだけで決まるものではありません。景気動向や人口の変化など、さまざまな要因も関係します。

近年、地価はどんどん上昇しています。生産緑地の指定解除によって宅地化される土地が増えたとしても、地価が暴落する可能性は低いと考えられます。

不動産件数も急激に増えるとは考えづらい

生産緑地が指定解除されることにより、宅地が市場に出回ることを期待している方もいらっしゃるでしょう。しかし、不動産件数が急激に増える可能性は極めて低いです。
生産緑地は元々地価が高い、東京・大阪・愛知などの三大都市圏に集中しており、他県には生産緑地に指定されている農地はほぼありません。 さらに東京の中でも、生産緑地は八王子市・町田市・立川市には多い反面、山手線の内側には一切ないので、生産緑地がある場所はとても限られていることがわかります。 生産緑地が一斉に売り出れたとしても、影響を受ける可能性があるのは都心部のほんの一部の地域。そもそも生産緑地指定のない他の地域には、全く影響がないということです。

2022年問題とは、生産緑地の一斉解除によって宅地が増え、地価の暴落や緑地の減少を危惧する言葉だとお伝えしました。 この問題に対して政府は事前に政策を練っていたため、ほとんどの生産緑地が温存されることがデータからもわかっています。

2022年問題という言葉を聞き、地価の下落を待ってから土地を購入しようと考えている方もいらっしゃるかもしれません。 しかし、データや生産緑地の元々の数からみても、地価や不動産価格の暴落が起こる可能性は極めて低いと言えます。 さらに地価は年々上昇傾向にあり、2022年に入ってからは物価も上昇しているため、生産緑地の指定解除はほとんど影響しないでしょう。

家づくりを考えているのなら、地価の下落を待つよりも、理想の土地を見つけたタイミングで購入することをお勧めします。 地価や市場動向を考えることも大切ですが、そればかりに囚われると、買い時を逃してしまいます。資金計画に問題がないのであれば、自分たちのペースで不動産購入を検討してみてください。